רכישת דירות מכונס נכסים: הזדמנות אמיתית או אשליה יקרה?

בשנים האחרונות תחום רכישת דירות מכונס נכסים הפך לאחד מהנושאים החמים בשוק הנדל”ן בישראל. רבים שומעים כי ניתן למצוא נכסים במחירים זולים משמעותית מהמחירים בשוק החופשי, ולפיכך מתפתים לנסות ולהשקיע בנכסים המוצעים במכרזים פומביים של כונסי נכסים. אך האם האמירה הזו אכן נכונה? האם רכישת דירה דרך הליך כינוס נכסים באמת מהווה הזדמנות להשיג דירה במחיר נמוך יותר? כדי להבין זאת, יש לבחון את התהליכים והנתונים מהשטח.

כינוס נכסים הוא הליך משפטי שמטרתו למכור נכסים של חייבים כדי לפרוע חובות שנוצרו כלפיהם. הנכסים מועמדים למכירה בדרך כלל במכרז פומבי, בו מתמודדים מספר רוכשים על הזכות לרכוש את הנכס. על פניו, מכרזים אלה מאפשרים לרוכשים להציע הצעות מחיר באופן תחרותי, כאשר הציפייה היא שיתקבל מחיר נמוך יותר מהשוק.

מחקר שנערך לאחרונה על ידי ד”ר אסף גסטפרוינד, שמאי מקרקעין מוביל, בדק עשרות עסקאות מכירה במכירות של דירות דרך כונס נכסים בין השנים 2022 ל-2024. מניתוח הנתונים עולה תמונה מעניינת וחשובה: ברוב המכרזים, המחיר הסופי של הנכס לא היה נמוך מהשוק, אלא להיפך — הנכסים נמכרו בממוצע ב-10.3% מעל הערכת השמאי המקורית.

הפערים הללו בולטים במיוחד בנכסים מסוג צמודי קרקע, שבהם הוצאות גבוהות יחסית ודרישה בשוק מקומית מחזקים את תחרות הקונים. לעומת זאת, דירות בשכונות פחות מבוקשות נוטות להימכר במחירים הקרובים להערכת השמאי.

מדוע אם כן המחירים במכרזי כונס נכסים לא יורדים אלא עולים? יש לכך כמה סיבות מרכזיות:

• תהליך מכרז פומבי ושקיפות גבוהה: המכרזים נחשפים לכלל הציבור, והרוכשים יכולים לעקוב בזמן אמת אחרי הצעות המתמודדים האחרים. זה מייצר לחץ להתחרות ולהעלות את ההצעה על מנת לזכות בנכס, בדומה למכירה פומבית פתוחה.

• תחרות מוגברת וציפייה להשיג הזדמנות: רבים רואים במכרזי כונס נכסים הזדמנות נדירה להשקעה או לרכישת דירה במחיר נמוך, ולכן מגיעים למכרז עם הכנה נפשית להתחרות ו”לא לוותר”. הרצון לזכות בנכס מביא להגברת הצעות המחיר.

• מגבלות בבדיקת הנכס: בשל הלחץ והזמן המוגבל לפני המכרז, רוכשים רבים אינם מצליחים לבצע בדיקות נאותות יסודיות. כתוצאה מכך, הם מציעים הצעות המחיר בהתאם להערכות ראשוניות, לעיתים גבוהות מהממוצע, מתוך רצון למנוע הפסד ההזדמנות.

קנייה במכרזי כונס נכסים דורשת ידע והכנה מראש:

1. הערכה מקצועית של הנכס – חשוב לשכור שמאי מקרקעין מנוסה שיבצע בדיקה והערכת שווי עצמאית לפני הגשת ההצעה.

2. בדיקה משפטית – יש לוודא את סטטוס הזכויות על הנכס, קיומם של שעבודים או עיקולים, והאם קיימות בעיות משפטיות שיכולות להשפיע על הזכויות ברכישה.

3. הבנת הליך המכרז – יש לקרוא היטב את תנאי המכרז, מועדיו, דרישות להפקדת ערבויות ופרטים טכניים חשובים.

4. ניהול ציפיות מציאותי – לא תמיד תזכו במחיר זול, ולכן חשוב להתאים את ההצעה ליכולותיכם ולשווי הנכס בשוק.

רכישת דירה מכונס נכסים אינה בהכרח הזדמנות לקבל נכס במחיר זול מהשוק. מניתוח העסקאות בשנים האחרונות עולה כי רוב הנכסים נמכרו במחירים זהים ואף גבוהים מהערכת השמאי. יחד עם זאת, מכרזי כונס נכסים מהווים מסלול נוסף לרכישת נדל”ן, וכאשר מתנהלים בהם בתבונה, עם בדיקה מקצועית והכנה מוקדמת, ניתן להרוויח עסקאות משתלמות.

לכן, חשוב להיות ערים למגבלות ולמכניזם המיוחד של תהליך המכרזים, ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מנוסים כדי לקבל החלטה מושכלת.